过去20年随着放松金融管制，信息技术发展、金融产品创新，住宅金融市场已发生了巨大的变化。传统的贷款申请、合同签署已逐渐被电子合同、电子银行所取代。

    住房信贷不再是单一的首付20%、固定利率或可调整利率抵押贷款，信用评分、风险定价机制使银行可以为客户量身定做各种信贷产品，使住房抵 押贷款已远远超出了购房的边界。经济结构的变化，使住宅金融业务成为各金融机构的竞争对象，其占银行资产的份额不断地扩大。1985～2006年，房地产 信贷的比重由15%上升至33%左右，其中，住房贷款增幅最大，从9%提高至20%，而工商贷款的比重从22%降至11%。

    更值得人们关注的是住宅抵押贷款的证券化，它不仅将银行不可流动的金融资产转化为可流通的证券，更重要的是对银行的中介功能进 行分解，即将过去由银行一家承担的发放住房抵押贷款、持有贷款和回收贷款本息服务等业务，转化为多家金融机构和机构投资者共同参与的活动，这使得越来越多 的金融和非金融机构开始进入住宅金融市场。在今天美国住房抵押贷款市场上，贷款发起者有传统的储蓄节俭机构、商业银行、抵押贷款公司、保险公司、公营和私 营保抵押险机构、贷款服务机构，但更多是大量的抵押贷款经纪人。传统上，经纪人不从事抵押贷款的发放业务，他们多是购房者代理人，为购房者寻找最佳贷款合 约。如今，经纪人摇身一变成了贷款人或贷款机构的代理人，具有了双重职能。他们发放的贷款的资金多来源于：(1)未来贷款购买者提供的周转资金；(2)银 行或其他金融机构提供的短期信贷资金；(3)自有资金。据美国住房与城市发展部(HUD)的报告，如今60%的住房抵押贷款发起和贷款交易活动是由经纪人 完成的。

    职能的变化使得经纪人成了银行和金融机构的代理人，从中介服务变为卖贷款。那么，经纪人要想把贷款推销出去最好的办法就是让更多的人负债，负债的金额越 大、时间越长，他们的收益和利润也就越大。在利益的驱动和监管不当的情况下，掠夺性贷款不可避免地发生了。掠夺性贷款的特点为：贷款人向借款人恶意推销贷 款；贷款推销中有寻租行为，如从中获得佣金以外的其他收入；强行推销中有误导和欺诈行为；以各种手段诱使借款人在对借款条件了解不充分的情况下被动接受贷 款；贷款合约条款含糊不清使借款人没有可诉诸法律把柄。由于许多次级贷款的借款人，受教育水平低、金融知识匮乏，信息不充分，搜寻最佳贷款意愿小、成本高 的特点，因此，一些经纪人向他们推销了许多高成本、甚至一辈子还不清的贷款。