三、次级抵押贷款危机给中国的警示

    中国的住房抵押信贷市场才刚刚起步，在流动性过剩，竞争加剧和可贷机会有限的大背景下，各商业银行为抢占市场都有积极发放个人住房信贷的冲动，但对房贷潜在的风险却认识不足，监管机构的风险识别和监控体系建设也明显滞后。

    美国次级贷款危机给银行业的警示：

    1.认识和防范房贷的市场风险。房贷有房产作抵押，似乎是最安全的资产，但房产的价值是随着市场不断变化的。当市场向好时，房地产 价格上扬会提高抵押物的市值，降低抵押信贷的风险，会诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模。但世界上“没有长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休 止地长下去，因为任何企业或个人都不可能无视其生产与生存的成本。当市场发生逆转时，房价走低，银行处置抵押物难，即使拍卖抵押物，其所得收益也不足以偿 还贷款。这不仅给贷款银行带来大量的呆账坏账，还会危及银行体系的安全及整个经济的健康发展。因此，银行需要在风险和收益中做出理性的选择，提高识别和抵 御市场风险的能力。

    2.认识和防范信用风险。次级贷款违约率高，原因在于贷款机构在放贷中没有坚持“三C”的原则，即对借款人基本特征 (Character)、还贷能力(capability)和抵押物(collateral)进行风险评估。从国外的经验看，借款人的基本特征(年龄、受 教育水平、健康状况、职业)、购房目的(自住还是投资)、婚姻家庭状况，还贷能力(房贷房产价值比、房款月供收入比、家庭总债务收比、资产负债比等)和抵 押物(房产价值、新建房、二手房、使用期限、地段、独户、多层高层建筑等)都与违约率密切相关。

    香港在东亚危机中资产价格大幅缩水，许多购房者承受负资产的压力，但银行却没有出现违约率大幅上升的问题，就是因为香港银行业 自身有较强的抗风险能力，对个人住房贷款有严格资格审查标准，借款人购房多是自住，职业稳定，收入现金流不变，房产使用价值不变，仍会按期还贷。

    我国的商业银行在扩大个贷业务中应避免“政绩目标”等非经济和非理性色彩，减少行政手段介入信贷资金配置，加强对借款人还贷能 力的审查，对不同信用风险等级的借款人实施不同的风险定价、借贷标准，包括自有资本金、首付比例、利率、期限等，以促进银行从服务风险定价向客户风险定价 转变，从粗放经营向精细化、个性化转变，提高自身抵御风险的能力。